房市交易熱絡有問題嗎？沒有！短期炒作才是問題
115年04月10日
【本篇報導由公民教育與活動領導學系 楊智元副教授研究團隊提供】 不同於過往文獻多討論房「價」的空間聚集，如豪宅區、蛋白區等；本研究關注房市交易「量」的空間聚集，利用實價登錄的數據分析交易熱區與炒作熱區對房價的影響。臺北市的實證結果顯示，在控制空間相關與個別住宅屬性後，交易熱區對房價的影響顯著為負，但炒作熱區對房價的影響則顯著為正；而且空間分量迴歸的結果顯示：越低價的住宅，上述影響愈顯著。此一結果驗證推動房價上漲的關鍵因素在於短期炒作，而非市場交易熱絡，而且低總價的住宅對於交易量空間聚集的影響更為敏感。面對高房價負擔的民怨，政府毋須過度介意房市交易是否熱絡，而應關注短期重複交易之炒作行為。 本研究採用臺北市真實住宅交易資料，探討兩種「空間聚集」現象―交易熱區（transaction hotspots）與短期轉售熱區（flipping hotspots）―對住宅價格的影響。 過去許多房價研究聚焦在「住宅價格的空間依賴性」，即鄰近房屋價格彼此影響。然而，本研究則進一步將焦點轉向關注於「交易量在空間上的集中」。研究以地理資訊系統（GIS）方式，將住宅交易格網化（50×50公尺格子），辨識出交易熱區與炒作熱區分布情形。 接著，作者控制住宅個體特徵（如建築面積、樓層數、屋齡、距捷運／市中心距離等）與空間相依效應後，使用空間迴歸模型發現： 位於交易熱區的住宅，其價格相對於非熱區顯著降低。 而位於炒作熱區的住宅，其價格則顯著提升。 此結果強調：推動住宅價格上升的關鍵在於短期炒作交易的聚集，而不是市場大量熱絡交易本身。 此外，作者進一步以「空間分量迴歸（spatial quantile regression）」探討不同價格區間住宅的影響差異發現： 對於低價住宅而言，交易熱區與轉售熱區的影響更為敏感。具體而言，低價區段住宅當位於交易熱區，其價格降幅較大；而位於炒作熱區，其價格上漲的效果亦較明顯。 隨著住宅處於較高價格區段，這兩項效應（交易熱區的負向、炒作熱區的正向）皆有所減弱。 本研究指出，在房市過熱、房價飆漲的情境下，政府若僅針對「整體交易量」進行干預，可能無法有效遏止房價上升；反而政策焦點應聚焦於「短期轉售／炒作活動」的管制。尤其是在低價住宅區，因為其對交易及轉售的空間聚集高度敏感，將更有助於提升政策的精準性與有效性。 原文出處：Hsieh, B.-M., & Yang, C.-Y. (2024). The effects of transaction hotspots and flipping hotspots on housing prices. International Journal of Strategic Property Management, 28(1), 1–15. https://doi.org/10.3846/ijspm.2024.20899